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三四线城市火爆的原因找到了全都是套路

发布时间:2021-01-08 01:01:05 阅读: 来源:文件夹厂家

融360整理

昨天有一条消息值得关注,深圳进一步打击了商住房,要求商业办公类项目不得盖成住宅套房。不过随后该条消息即被撤销。

虽然消息被撤下,但深圳显然已经对商住房动手了,其实也很好理解,北京上海都已经有动作了,深圳如果不跟上,需求就有可能涌过来,显然这种风险要避免。

总体来说,这条消息进一步向外界释放了稳扎稳打的思路,一线楼市基本上不可能出现新的情况。

需求是逐步挤压的,一线城市呆不下了,二线就有可能承接,但现在,二线城市也不大可能承接外溢的需求。最明显的信号是银行继续收紧房贷,而且涉及的城市越来越多,目前各大二线城市主流的首套房折扣是95折,未来不排除继续向基准水平回升。

随着各种措施的围堵,一二线的房地产的确已经缺少了足够的想象空间,以往坚挺的二手房中介,本轮也扛不住,开始收缩阵线。从某种程度上来说,热门城市的房地产已经表现出“住”的特点。

不过,这种变化却伴随着另一种异变的趋势。三四线城市本轮已经率先启动。

云房数据研究中心提供的数据显示,三月份环比涨幅靠前的有不少是三四线城市,比如昆山(+5.02%)、金华(+3.43%)、绍兴(+10.78%)、无锡(+7.83%)、南通(+5.76%)、佛山(+7.22%)、扬州(+4.21%)、常州(+4.01%)、中山(+4.65%)、赣州(+4.06%)、洛阳(+3.06%)等。

三四线城市转变有多快,可见一斑,这些城市中,常州就是曾经的“鬼城”,2015年到2016年,这座城市的房价一直徘徊在6000元/平左右,但现在新房已经跨过万元每平米的大关,已经不得不采取一些限制性措施。河南的开封要有同类问题,去年初开封某项目还只是4000元左右,但现在已经超过了8000元。

三四线城市本轮火爆有两个方面的原因

第一个原因是大规模推行货币化安置。

这一点是上面给地方的硬性指标,部分城市要求货币化安置比例必须达到一定水平,货币化安置一方面加速了旧城改造,另一方面将需求转移至商品房市场,这些人拿着“房票”自己去市场上选房子,瞬间为商品房市场贡献了大量购房者。

第二个原因是三四线城市承接了一二线城市溢出的资金。市场上资金的确不少,但他们不会去实体,在一线买不到资产,他们甘冒风险去三四线城市买房,仍然愿意把房子变成房子,争取把能买的房子先买了。不过这种搞法真的比较危险,比如常州,他们的楼市从一年前房子不好卖,到现在房子不愁卖,甚至要采取措施让大家冷静买房。这绝对不是基本面带来的需求,而是大量资金配置资产的需求。

三四线上扬,刚需别着急进场

从目前楼市比较火的几个三四线城市来看,它们主要位于一线城市和区域中心城市周边。未来不排除继续向更广范围内的三四线城市延伸。

目前三四线楼市的火爆,总体来缺乏可持续性,无论是从产业结构上,还是从基础设施,还是人口状况,都没有一个良好的基本面。投资任他去,但刚需可得小心了,别因为手里有钱,一二线买不到,就头脑发热想借着本轮三四线的热度来赚一笔。殊不知,当楼市全都是投资者的时候,到底谁会来接手你的房子,是你不得不考虑的现实问题。眼下三四线城市的火爆,就有点这个意思。

眼下房地产的特点是,一二线阶段性实现回归“住”的特性,三四线楼市在货币化安置和资金下沉,反而走出火热的行情,背后仍然是慌不择路地资产配置的逻辑。但不要忘了,未来三四线城市如果不能享受核心城市的辐射红利,那么你现在买的房子将很难变现。

配置资产可以,但只因为被挤压所以去三线慌不择房,其结果只有两个,一个是当地商品房空置规模继续扩大;二是你手里的房子将很难转手,原因是在这些城市仍然是新房市场,人们买房还不到必须购买二手房的阶段。

总之,最差的城市反而有最好的楼市行情,这不是好事,而是怪事,怪就怪在人们仅看到投资需求推高后市,却选择性忽视了这三线城市的房子流动性差的问题,不是所有三四线城市都有北上广深这样的大树可以依靠的。投资者自娱自乐即可,刚需千万别跟进当冤大头。

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