三四线城市火爆的原因找到了全都是套路

融360整理

昨天有一条消息值得关注，深圳进一步打击了商住房，要求商业办公类项目不得盖成住宅套房。不过随后该条消息即被撤销。

虽然消息被撤下，但深圳显然已经对商住房动手了，其实也很好理解，北京上海都已经有动作了，深圳如果不跟上，需求就有可能涌过来，显然这种风险要避免。

总体来说，这条消息进一步向外界释放了稳扎稳打的思路，一线楼市基本上不可能出现新的情况。

需求是逐步挤压的，一线城市呆不下了，二线就有可能承接，但现在，二线城市也不大可能承接外溢的需求。最明显的信号是银行继续收紧房贷，而且涉及的城市越来越多，目前各大二线城市主流的首套房折扣是95折，未来不排除继续向基准水平回升。

随着各种措施的围堵，一二线的房地产的确已经缺少了足够的想象空间，以往坚挺的二手房中介，本轮也扛不住，开始收缩阵线。从某种程度上来说，热门城市的房地产已经表现出“住”的特点。

不过，这种变化却伴随着另一种异变的趋势。三四线城市本轮已经率先启动。

云房数据研究中心提供的数据显示，三月份环比涨幅靠前的有不少是三四线城市，比如昆山（+5.02%）、金华（+3.43%）、绍兴（+10.78%）、无锡（+7.83%）、南通（+5.76%）、佛山（+7.22%）、扬州（+4.21%）、常州（+4.01%）、中山（+4.65%）、赣州（+4.06%）、洛阳（+3.06%）等。

三四线城市转变有多快，可见一斑，这些城市中，常州就是曾经的“鬼城”，2015年到2016年，这座城市的房价一直徘徊在6000元/平左右，但现在新房已经跨过万元每平米的大关，已经不得不采取一些限制性措施。河南的开封要有同类问题，去年初开封某项目还只是4000元左右，但现在已经超过了8000元。

三四线城市本轮火爆有两个方面的原因

第一个原因是大规模推行货币化安置。

这一点是上面给地方的硬性指标，部分城市要求货币化安置比例必须达到一定水平，货币化安置一方面加速了旧城改造，另一方面将需求转移至商品房市场，这些人拿着“房票”自己去市场上选房子，瞬间为商品房市场贡献了大量购房者。

第二个原因是三四线城市承接了一二线城市溢出的资金。市场上资金的确不少，但他们不会去实体，在一线买不到资产，他们甘冒风险去三四线城市买房，仍然愿意把房子变成房子，争取把能买的房子先买了。不过这种搞法真的比较危险，比如常州，他们的楼市从一年前房子不好卖，到现在房子不愁卖，甚至要采取措施让大家冷静买房。这绝对不是基本面带来的需求，而是大量资金配置资产的需求。

三四线上扬，刚需别着急进场

从目前楼市比较火的几个三四线城市来看，它们主要位于一线城市和区域中心城市周边。未来不排除继续向更广范围内的三四线城市延伸。

目前三四线楼市的火爆，总体来缺乏可持续性，无论是从产业结构上，还是从基础设施，还是人口状况，都没有一个良好的基本面。投资任他去，但刚需可得小心了，别因为手里有钱，一二线买不到，就头脑发热想借着本轮三四线的热度来赚一笔。殊不知，当楼市全都是投资者的时候，到底谁会来接手你的房子，是你不得不考虑的现实问题。眼下三四线城市的火爆，就有点这个意思。

眼下房地产的特点是，一二线阶段性实现回归“住”的特性，三四线楼市在货币化安置和资金下沉，反而走出火热的行情，背后仍然是慌不择路地资产配置的逻辑。但不要忘了，未来三四线城市如果不能享受核心城市的辐射红利，那么你现在买的房子将很难变现。

配置资产可以，但只因为被挤压所以去三线慌不择房，其结果只有两个，一个是当地商品房空置规模继续扩大；二是你手里的房子将很难转手，原因是在这些城市仍然是新房市场，人们买房还不到必须购买二手房的阶段。

总之，最差的城市反而有最好的楼市行情，这不是好事，而是怪事，怪就怪在人们仅看到投资需求推高后市，却选择性忽视了这三线城市的房子流动性差的问题，不是所有三四线城市都有北上广深这样的大树可以依靠的。投资者自娱自乐即可，刚需千万别跟进当冤大头。

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