三四线库存严重但是建房却停不下来

摘要: " 三四线城市不能再建房了 " ——在三四线城市持续库存高企、房价下跌的背景下，业内大佬抛出的这一论调还是在市场上引起了不小的波澜。从最新数据来看，楼市延续分化态势，多数三四线城市房价继续下跌，去库存的形势依然严峻。

" 三四线城市不能再建房了 " ——在三四线城市持续库存高企、房价下跌的背景下，业内大佬抛出的这一论调还是在市场上引起了不小的波澜。从最新数据来看，楼市延续分化态势，多数三四线城市房价继续下跌，去库存的形势依然严峻。

不过，三四线城市能不能再建房，是 " 壮士断腕 " 选择退出，还是继续坚守等待黎明，每家房地产企业都会有自己的考量。而市场的洗牌，也给了一些企业重新布局和转型调整的机会。

三四线城市去库存仍是主基调

城市之间房地产市场的分化态势依旧，在一线城市房价全线上涨的情况下，多数三四线城市还处于下跌通道，去库存的压力不减。

国家统计局近日公布的 70 个大中城市住宅销售价格数据显示，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市新建商品住宅同比仍全部下降。从环比数据看，一线城市房价持续上涨，绝大多数二线城市房价环比小幅上涨或持平，只有少数三线城市房价环比由降转升。

对于后期市场行情，分析认为，三四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一二线城市，部分三四线城市常住人口明显低于户籍人口，人口流出现象严重，潜在购房需求有逐渐放缓的趋势，造成房地产市场供应过剩、库存高企，未来市场仍将延续去库存的主基调。

但也有分析人士认为不必过于悲观。严跃进表示，三四线城市的高库存主要是过去几年形成的，这几年在土地管控下，其实没大幅度上升，去库存压力也没有想象大。后期三四线城市房价总体会有企稳和弱反弹可能。

一二线城市房地产市场回暖态势显现。上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，一线城市已经连续 9 个月出现去库存周期低于 12 个月水平的现象，去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。

而三四线城市库存高企的严峻形势却没有得到根本扭转。报告认为，当前市场的去化压力更主要集中于三四线城市。多数三四线城市处于快速扩张阶段，前期住宅用地成交规模突出，存在过度开发、有效需求不足等问题。

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继续布局还是选择退出

长远来看，房地产开发商在三四线城市是进还是退，成为一个需要在战略层面进行思考的问题。

湖南省经济地理研究所副所长王义高认为，三四线城市房地产市场远没未到饱和程度，只是短时间内房子建的比较多，需求不旺。随着城镇化加速推进、改善性需求增加、棚户区改造和国土资源综合开发，三四线城市还有很大的市场空间。

一家在湖南多个市州布局的知名房企负责人说，全国房地产市场有 70% 左右的份额在三四线城市，" 就近城镇化 " 的政策将为三四线城市带来持续活力。今后企业将持续在三四线城市投资发展，进入湖南每一个市州。

有的企业则持观望态度。一家全国百强房企湖南公司负责人告诉记者，他们的战略是深耕长沙这样的省会城市以及其他有潜力的二线城市，暂时不会考虑三四线城市。

对于三四线城市的大量小开发商而言，进退更多是无奈的选择。记者在湖南中部县级市了解到，几年前开发商拿地时对形势估计过于乐观，没想到市场行情变化这么大，不得不赶紧 " 抽身 "。前几年大大小小的房地产开发公司有 35 家，今年通过年检的只有 14 家。

业内人士认为，坚守三四线城市的房企，未来在开发策略上需要有所调整。湖南正大行房地产代理公司总经理任泽认为，在三四线城市，大的开发商并不一定比小公司活得好。房企一方面要尽快去库存，保持项目良性发展，另一方面要找准每个城市的定位，吸收本地的购买力，寻求新的增长点。

同时，还需完善三四线城市房地产市场 " 生态链 "。洪福仑山商业地产机构总经理助理刘新颜认为，一二线城市有完备的房产销售团队、代理商、中介进行策划和推广，形成了一个生态系统。三四线城市即使有好房子，却难深入潜在客户群以及广大农村，推广力度远远不能满足市场需求。

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不能再建还是 " 停不下来 "

对于三四线城市的房地产开发商而言，在当前库存高企情况下，是否继续开发建设成为一个问题。近期，有报道称，王健林和宗庆后等纷纷表态，二、三、四线城市不能再建房子了。没有产业支撑和人流物流集聚的房地产开发，就是在沙地上盖楼，盖得越多越高，未来的风险就越大。

从当前投资情况来看，三四线城市的投资增速持续回落，一定程度上印证了 " 大佬 " 们的观点。数据显示，2014 年及 2015 年以来，各线城市房地产开发投资增速均呈逐月回落态势，其中，三四线城市房地产开发投资增速持续低于全国水平。今年 1 至 8 月，三四线城市房地产开发投资同比增速仅为 0.9%。

面对低迷的市场行情，一些开发商不得不延缓开发进度，或者紧急叫停在建工程，甚至不惜为此缴纳土地闲置费。比如，湖南某县一个最大的楼盘，规划建筑面积 70 多万平方米，广告上也宣称是 " 超级大盘 "。由于市场不景气，目前这个项目进展缓慢，已建成的大约只有 1/5，开发商已经暂停了后续开发。

然而，房地产开发并非一辆可以随时靠边的 " 汽车 "。" 根本停不下来。" 湖南长沙一位房地产开发商说，三四线城市的房企资金链中，一般 20% 是自有资金，40% 至 50% 是银行贷款，30% 是民间借贷，必须不停地建设新项目，才能保证资金链不会断裂。

此外，在三四线城市，一旦开发商资金链断裂，很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题，地方政府会采取更多的救助政策，帮助房地产项目顺利复工并交房。

随着整个房地产市场回暖以及政府出台的一系列楼市新政，企业开发建设信心已有所提振。湖南省的数据显示，前三季度在利好政策刺激下，房地产开发投资初步企稳。全省房地产开发投资 1861.38 亿元，下降 6.5%，降幅与前 8 月相比没有进一步扩大。

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